最高院：不能证明通知了买受人致使房屋交付迟延就要由开发商承担责任吗？

交付通知不是交付的必要条件

实务中，常见买受人诉出卖人未向其发出交付通知，致使其迟延收房，因而向出卖人主张迟延交付违约金。此时法院通常要求出卖人提供通知的证据，而且不认可电话、短信、电子邮件、普通信函、报纸公告等通知形式，甚至连特快专递取得了交寄回执的，只要没有买受人本人签收，也不认可通知到达了买受人，结果大多都是出卖人承担不利后果，支付给买方一大笔违约金。这种做法，显然是把通知当作交付的要件。实务中有的法官认为，卖方的交付义务主要就是两项：竣工验收合格、书面通知买受人。凡不能证明通知了买受人，致使交付迟延，就要由出卖人承担责任。这种认识，可能来自建设部《商品房买卖合同（示范文本）》第11条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续《商品房买卖合同解释》第11条规定的“买受人接到出卖人的书面交房通知”，也强调了“书面交房通知”。我们认为，交付必须经书面通知，既不合法理，也不符合客观实际，只会导致无谓纠纷增加。

实务中，开发商一次交付往往有数百套房屋，买受人有的在当地，有的在异地，有的急于收房，有的意在转手，开发商的书面通知要一个个取得买方本人的签收，几乎是不可能的。即使当时工作很细致，一个个客户都通知到了，时过境迁之后，客户声称没有收到通知时，开发商再要回头找到一两年前的通知证明非常困难。所以这种案件，只要买方起诉，卖方大都会陷于举证不能的困境。这种情况鼓励了一些买受人恶意诉讼，谋求不正当的利益。

交付通知的意义仅在于告知买受人交付的时间和地点。就算没有通知，买受人是否就无法接收房屋呢？显然不是。商品房买卖都有书面合同，合同中都会约定房屋竣工交付的时间，至于交付的地点，就是商品房坐落的地点，买受人不可能找不到。如果把书面通知作为交付的要件，实际上给买受人不诚信提供了机会。在司法解释没有改变的情况下，出卖人可以与买受人通过明确的约定来排除风险、避免纠纷。出卖人可以与买受人约定如下补充条款：本商品房于X年X月X日前交付，如买受人未收到出卖人的交付通知，应当以上述交付期间届满之日为交付日期，以商品房所在地为交付地点。

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